COME COMPRARE CASA

I PASSI GIUSTI PER RENDERE L’ACQUISTO DELLA TUA CASA LA MIGLIORE ESPERIENZA POSSIBILE

Quali sono i rischi che si corrono quando si acquista casa?

A cosa bisogna stare attenti?

Quali sono i passi giusti da compiere?

Se stai valutando di acquistare casa, sia che tu sia alla prima esperienza o che abbia già precedentemente svolto un’altra operazione immobiliare, conoscere le risposte alle domande precedenti, ti permetterà di accelerare i tempi ed evitare errori che potrebbero costarti caro.

Basta infatti eseguire una ricerca in rete per constatare che in tantissimi hanno visto trasformare il sogno di comprare casa in un incubo da cui diventa difficile uscire.

In questo articolo non daremo niente per scontato, partiremo dai fondamentali; forse per te alcune cose potranno sembrare scontate ma per chi non ha nessuna esperienza in questo campo sono sicuramente informazioni utili.

Ciò nonostante, data la vastità di informazioni e di casistiche la trattazione dell’argomento non può considerarsi completa e ti consigliamo, se non ti senti sicuro dell’operazione che vuoi intraprendere, di richiedere una consulenza specializzata per evitare di procedere con un acquisto sbagliato o che si rivela molto più oneroso di quello preventivato.

Esamineremo in particolare gli aspetti legati a

  • cercare la casa giusta per te

  • verifiche da effettuare prima di impegnare il tuo denaro in una caparra.

  • come concretizzare l’acquisto

Bene quindi, la decisione di acquistare è presa, iniziamo a sfogliare annunci immobiliari e a visitare case in vendita giusto?

SBAGLIATO!!!

Se vuoi essere efficace, scegliendo solo fra immobili con caratteristiche veramente interessanti per te, è bene fare un’analisi preventiva.

Per prima cosa DEVI stabilire e verificare il budget  che intendi investire per l’acquisto ovvero

se devi accendere un mutuo devi chiedere una consulenza, in banca o presso un mediatore finanziario, in cui ti chiarirai la cifra massima a cui puoi attingere e l’importo della relativa rata per poter valutare che sia quella che pensi di poter sostenere senza pregiudicare oltremodo il tuo stile di vita;

se invece per finanziare l’acquisto devi obbligatoriamente vendere un altro immobile leggi questo articolo per capire i passi giusti in base alla tua situazione.

Procedere senza avere chiaro il tuo potere d’acquisto è come andare al supermercato scegliere le cose da acquistare e tornare a casa a verificare se il budget del mese ti permette di poter procedere; capisci che oltre ad essere un’enorme perdita di tempo è una cosa assolutamente senza senso.
Una volta stabilito il budget, il passo successivo consiste nel capire quali caratteristiche deve necessariamente avere la tua casa e a cosa invece sei disposto a rinunciare.

Tieni presente che la casa ideale non esiste e per questo motivo, in base alle tue esigenze, ci saranno aspetti più importanti rispetto ad altri. I primi faranno da guida nel selezionare le case in vendita da visionare. Tutte quelle che non hanno tali caratteristiche sono da scartare. A tale scopo puoi usare questa scheda. Per compilarla pensa alle esigenze della tua famiglia, ad esempio la distanza dal luogo di lavoro, dalle scuole dei figli, dai servizi o ancora al numero e al tipo di ambienti di cui necessitate, al piano, alla presenza o meno di ascensore ecc. Altro aspetto importante è valutare se sei disposto ad effettuare lavori di ristrutturazione o meno.

Adesso che hai chiaro su cosa porre l’attenzione, vediamo come muoverci.

Hai fondamentalmente due strade:

  • l’acquisto dai privati
  • affidarti ad una agenzia immobiliare

 

L’acquisto dai privati

E’ ovvio che quando si compra casa si cerca di risparmiare il più possibile. Per questo molti iniziano rivolgendosi agli annunci pubblicati dai privati.

Vediamo insieme i pro ed i contro di questa scelta e come operare.

L’unico vantaggio di chi si rivolge ai venditori privati è ovviamente il risparmio delle provvigioni dell’agenzia immobiliare.

A fronte di ciò ci sono dei contro che è bene prendere in considerazione. Uno di questi è dato dal fatto  che non hai nessun filtro sulle caratteristiche della casa, eccetto quanto dichiarato dal proprietario. Questo comporta che i tempi di ricerca si allungano di molto e molti appuntamenti non ti porteranno a nulla di concreto.

Per ovviare in parte a questo problema puoi prepararti una serie di domande per verificare preventivamente che l’immobile abbia le caratteristiche fondamentali che cerchi evitando di visionare quelli non in target. Nonostante questo espediente ti renderai conto che molti venditori hanno una visione molto “particolare e personale” della loro casa e che quanto affermato telefonicamente differisce dalla realtà.

Un consiglio è quello di non perdere il tuo tempo con i proprietari cosiddetti romantici, quelli cioè che non vogliono darti informazioni ma ti dicono solo che la loro casa “è da vedere!”

Un altro aspetto critico del cercare casa dai privati è legato ai controlli necessari per essere sicuri di non finire nei guai.

Quasi nessun proprietario infatti, quando mette in vendita la propria casa, è dotato di tutta la documentazione necessaria per verificare le conformità urbanistiche e catastali fondamentali per un acquisto sicuro.

A meno che tu non sia un tecnico competente in materia, è bene incaricarne uno che faccia le opportune verifiche prima di impegnarti concretamente nell’acquisto.

Ancora da prendere in considerazione quando ti rivolgi ai privati è la questione relativa al prezzo. Il proprietario che adotta la scelta di procedere privatamente infatti, lo fa per cercare di incassare “il più possibile” dalla vendita. Questo “più possibile” nella sua testa il 99,9% delle volte è una cifra superiore al reale valore di mercato. Ne consegue che, a meno che tu non sia disposto a pagare più del suo valore una casa,  stai perdendo tempo.

 

Affidarsi ad una agenzia immobiliare

Uno dei primi vantaggi di affidarsi ad una agenzia immobiliare professionale è quello di ricevere una consulenza. Soprattutto se non si ha esperienza infatti, dal colloquio con un agente immobiliare professionale possono emergere possibilità o esigenze non considerate precedentemente e si può capire se i propri desideri possono trovare riscontro nel mercato reale.

Un altro grande vantaggio è legato al risparmio di tempo dato dal fatto che l’agenzia professionale, una volta identificate le tue esigenze, cercherà e ti proporrà solo le soluzioni che rispecchiano quello che stai cercando. Questo aspetto è fondamentale quando hai una data entro la quale devi o vuoi concludere l’acquisto.

Da non sottovalutare è anche l’aspetto legato alla gestione della burocrazia delle pratiche sia d’acquisto che di mutuo.  Se l’agenzia a cui ti rivolgi ti assiste anche in questa fase (non tutte le agenzie lo fanno in quanto non obbligatorio) si occuperà di tutto facendoti risparmiare altro tempo.

Un altro motivo per rivolgersi ad un’agenzia immobiliare professionale è dato dalla tranquillità di comprare un immobile in regola con le normative e libero da vincoli pregiudizievoli la sicurezza dell’operazione. Più avanti vedremo che controlli fare per evitare brutte sorprese.

Quando finalmente hai trovato la casa giusta per te, essere affiancato da un bravo agente immobiliare può fare la differenza tra coronare il sogno di entrare in possesso della tua nuova casa e rodersi il fegato nella trattativa con il proprietario. Questa fase infatti rappresenta,  sia per l’acquirente che per il venditore, un momento molto importante e carico di emozioni che vanno dalla voglia di chiudere un ottimo affare, alla paura mista all’orgoglio di non farsi sopraffare dall’altro. Una trattativa in questo comprensibilissimo stato d’animo difficilmente si conclude con un accordo tra le due parti e la conseguenza è un rapporto freddo che blocca le possibilità di successo. Un bravo agente immobiliare è in grado di capire il punto di vista sia dell’acquirente che del venditore e permette a questi di essere obiettivi nelle rispettive richieste al fine di trovare un giusto accordo che sia per entrambi soddisfacente.

Il contro dell’affidarsi ad un’agenzia immobiliare per l’acquisto della casa è dato dalla parcella dovuta per il servizio ricevuto.

 

Come concretizzare l’acquisto

Una volta individuata la casa che ti interessa e trovato l’accordo col proprietario sul prezzo e sulle le condizioni di vendita, sei pronto per rendere ufficiale il tutto.

Prima di mettere nero su bianco e impegnarti irrevocabilmente però, è bene andare a fondo e fare verifiche sull’immobile per evitare problemi piccoli o gravi come addirittura la nullità dell’atto. Molto spesso infatti, specie nelle costruzioni non molto recenti, era prassi apportare modifiche senza le relative autorizzazioni. Le  difformità vanno sanate (se è possibile farlo) prima del rogito notarile altrimenti si acquista un immobile non conforme.

Le principali verifiche da effettuare sono:

  • provenienza: devi verificare che il venditore (o i venditori in caso di più proprietari) abbiano un regolare documento che attesti la proprietà dell’immobile (o del terreno nel caso abbiano costruito loro la casa). Particolare attenzione c’è da prestare nel caso in cui l’immobile sia pervenuto al venditore attraverso una donazione.
  • verifica urbanistica: se un immobile è stato costruito dopo l’1 settembre 1967 DEVE avere un titolo abilitativo ossia la licenza, la concessione o il permesso di costruire (o il condono). Lo stato di fatto dell’immobile deve inoltre corrispondere con il progetto autorizzato dal comune e, in caso di successive modifiche vanno verificati i relativi permessi rilasciati dallo stesso comune.
  • conformità catastale: dal 1 Luglio 2010 con il DL 78/2010 è obbligatorio in caso di compravendita e trasferimenti della proprietà di un immobile che venga dichiarata la conformità catastale, cioè la rispondenza tra lo stato di fatto e le informazioni tenute dal catasto. In caso di inadempienza o falsità della dichiarazione è  prevista anche la nullità dell’atto.
  • controlli ipotecari:  permettono di verificare le trascrizioni degli atti di trasferimento o costituzione di diritti sull’immobile in cui compaiono il venditore o altri soggetti. Dai controlli ipotecari inoltre si evidenziano eventuali vincoli presenti sull’immobile come ipoteche, servitù, sequestri ecc.

Altre verifiche da fare sono legate agli appartamenti in condominio: è bene accertare la presenza di eventuali lavori straordinari in preventivo e la regolarità del pagamento delle rate scadute.

Per quanto riguarda invece le certificazioni, l’unica obbligatoria per procedere con la stipula è quella relativa alla prestazione energetica (APE).

Il punto di non ritorno

Se tutti i controlli sono ok si procede nel formalizzare l’accordo. In questo caso se ti affidi ad un’agenzia immobiliare sottoscriverai una proposta d’acquisto che diventerà un contratto preliminare nel momento in cui verrà accettata dal venditore. Se invece hai preso accordi direttamente con il proprietario firmerete direttamente il contratto preliminare. Questa fase è importantissima e da non sottovalutare in quanto una volta firmato ci si è impegnati irrevocabilmente.

Firmare un accordo non chiaro o con condizioni non stabilite accuratamente ti può mettere nella condizione di dover discutere successivamente su ulteriori dettagli e dover scendere a compromessi non previsti; dato che a questo punto non sei più nella condizione di tirarti indietro, è bene farsi assistere da una figura esperta in materia (agente immobiliare o notaio) che ti tuteli da ogni evenienza. Se infatti qualcosa dovesse andar storto, la parte che non rispetta i termini dell’accordo diventa inadempiente e dovrà risarcire l’altra parte secondo le penalità (di solito espresse dalle caparre) indicate nel preliminare.

Uno (sicuramente non l’unico) dei grossi vantaggi di sottoscrivere un preliminare è dato dal fatto che le condizioni della vendita sono chiare (se il preliminare è ben scritto) fin da subito e non si rischia di far saltare l’operazione per una incomprensione tra venditore e acquirente che emerge solo alla presenza del notaio in sede di stipula. Se però le parti vogliono, possono saltare questo passaggio e andare direttamente al rogito notarile.

Per chiudere ti segnaliamo che le normative sono in continuo aggiornamento. Ciò che era “tollerato” tempo fa’ oggi non lo è più e ciò che può essere tollerato oggi, potrebbe non esserlo domani. Se quindi non sei un tecnico con esperienza in materia è bene valutare di rivolgerti ad un professionista per proteggere quello che probabilmente è uno degli investimenti più grandi della tua vita.

Se a questo punto sei pronto per partire con la ricerca della tua casa e non vuoi rischiare di tralasciare qualcosa di importante per te compila la tua scheda.

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